PHASE A
Steuern beim Immobilienverkauf:
Damit müssen Sie rechnen
Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück ohne Makler verkauft, will natürlich einen höchstmöglichen Gewinn erzielen. Dabei spielt allerdings nicht nur der Kaufpreis eine Rolle. Zusätzlich müssen Sie auch berücksichtigen, welche Steuern beim Immobilienverkauf anfallen – und welche Partei jeweils zahlen muss. Die wichtigsten Informationen hierzu haben wir in diesem Artikel zusammengefasst. Bitte beachten Sie vorab: Ein allgemeiner Ratgeber kann keine professionelle Steuerberatung ersetzen! Mit unseren Erläuterungen möchten wir Ihnen lediglich den Einstieg ins Thema erleichtern. Um spezifische Fragen zu klären, sollten Sie immer einen Experten zurate ziehen.
Grunderwerbsteuer beim Immobilienverkauf
Wenn Sie eine Immobilie (egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück) verkaufen, wird diese Steuer prinzipiell immer fällig. Die gute Nachricht für Sie: Die Kosten trägt in jedem Fall der Käufer. Wie hoch die Grunderwerbsteuer beim Haus- bzw. Immobilienverkauf ist, variiert von Bundesland zu Bundesland. Eine tabellarische Übersicht zu aktuellen Steuersätzen (Stand 2021) finden Sie hier:
Die Grunderwerbsteuer zählt zusammen mit den Notargebühren zu den "Erwerbsnebenkosten". Diese Kosten sollten Käufer mit guter Bonität durch Eigenkapital decken können. Denn Banken gewähren üblicherweise keine Kredite für 100 % des Kaufpreises. Es ist daher sinnvoll, das Thema Steuern beim Immobilienverkauf frühzeitig anzusprechen.
- Weisen Sie Interessenten darauf hin, dass zusätzlich zum Kaufpreis noch Grunderwerbsteuer und Notarkosten anfallen.
- Weiterhin dürfen Sie ruhig fragen, ob die Finanzierung gesichert ist bzw. ob schon ein Finanzierungsgespräch stattgefunden hat.
Käufer, die es ernst meinen, sind meistens entsprechend vorbereitet. Fragen nach der Finanzierung helfen Ihnen also dabei, die passenden Kandidaten herauszufiltern.
Bewegliches Inventar (z. B. Möbel, Einbauküchen Gartenhäuser etc.) ist grundsätzlich steuerfrei. Wenn Sie solche mitverkauften Gegenstände im Kaufvertrag separat auflisten, kann Ihr Käufer bei der Grunderwerbsteuer sparen. Nutzen Sie das als Verkaufsargument!
Grundsteuer beim Immobilienverkauf
Als Eigentümer wissen Sie natürlich, dass sie viermal pro Jahr eine Grundsteuer an die zuständige Stadt bzw. Gemeinde entrichten müssen. Das hat nichts mit der einmaligen Grunderwerbsteuer zu tun. Viele Käufer kennen diesen Unterschied aber nicht, wodurch es häufig zu Missverständnissen kommt. Unser Tipp: Weisen Sie Interessenten auf die unterschiedlichen Arten von Steuern hin, bevor Sie eine Immobilie verkaufen. Zeigen Sie auch auf, welche weiteren Kosten regelmäßig anfallen (z. B. für Kanaleinleitung, Straßenreinigung usw.). Damit stellen Sie einmal mehr Ihre Kompetenz unter Beweis und schaffen eine Vertrauensbasis für die spätere Preisverhandlung.
Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
Es gibt drei Voraussetzungen, unter denen die sog. Spekulationssteuer beim Hausverkauf in Kraft tritt:
- Sie haben die Immobilie nicht selbst bewohnt.
- Es liegen weniger als 10 Jahre zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie.
- Nach Gegenrechnung von allen finanziellen Vor- und Nachteilen bleibt für Sie als Verkäufer noch ein Gewinn übrig.
Wie genau sich dieser Veräußerungsgewinn berechnen lässt, kann Ihnen Ihr Steuerberater beantworten. Ebenso kann Ihnen ein Experte in Spezialfällen weiterhelfen, beispielsweise:
- zu zahlende Steuern, wenn Sie ein Haus zur Wochenendnutzung verkaufen
- Fälligkeit einer Spekulationssteuer bei gemischter Nutzung (d. h. erst Eigennutzung und später Vermietung)
Wenn Sie nicht sofort verkaufen müssen (weil Sie beispielsweise auf das Geld angewiesen sind), kann es sich durchaus lohnen, die 10-jährige Spekulationsfrist abzuwarten.
Die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften von selbstgenutzten Immobilien (siehe § 23 EstG) sind nicht steuerpflichtig. Hier gilt die Spekulationsfrist nicht, solange Sie die Immobilie mindestens zwei Jahre bis zum Verkauf nur für eigene Wohnzwecke genutzt haben. Laut Gesetz sind in „eigenen Wohnzwecken“ neben dem Eigentümer auch kindergeldberechtigte Kinder oder Ehe- bzw. Lebenspartner inbegriffen.
Exkurs: Erbschaftssteuer
Diese Art von Steuer hat auf den Immobilienverkauf keine Auswirkungen, sondern betrifft eigentlich nur Sie als Eigentümer bzw. Erblasser. Wenn eine Immobilie vererbt wird, gibt es je nach Verwandtschaftsgrad gewisse Freibeträge. Summen, die darüber hinausgehen, müssen Sie entsprechend hoch versteuern. Auch hier ist im Einzelfall Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner. Den Bescheid über die Erbschaftssteuer erhalten Sie wahrscheinlich noch vor dem Verkauf der Immobilie. Falls Sie tatsächlich nur einen geringen Verkaufspreis erzielen können, sollten Sie diesbezüglich mit dem Finanzamt in die Diskussion gehen.
Leider kommt es häufig vor, dass ein Erbfall zum Streit führt. Wenn Käufer Wind davon bekommen, versuchen sie oftmals, den Kaufpreis zu drücken.
Tipps für den Verkauf von vererbten Immobilien
- Signalisieren Sie immer, dass sich alle Erben einig sind.
- Unterschiedliche Ansichten sollten Sie ausschließlich nach der Besichtigung zur Sprache bringen.
- Geben Sie einem Erben die Vollmacht, Organisatorisches wie Termine etc. alleine zu regeln. Dieser Erbe kann sich immer darauf berufen, dass alle Angelegenheiten mit den Miterben abzusprechen sind.
- Auch wenn sich alle Beteiligten gut verstehen, empfehlen wir die Verhandlungstaktik "Danke für das Angebot, ich kläre das heute Abend mit […] und melde mich dann bei Ihnen.“.