PHASE A
Rendite bei Immobilien
Das Thema „Rendite“ taucht im Alltag ständig auf. Versicherungen klagen über schwache Renditen bei Anleihen, Investoren spekulieren auf hohe Rendite und Privatanleger haben wegen der Niedrigzinspolitik kaum noch Chancen auf Rendite. Aber könnten Sie erklären, was Rendite genau sind – und was sie mit dem Immobilienverkauf zu tun haben? Dieser Artikel liefert eine Übersicht zu allem, was sie über Rendite wissen sollten, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung auf den Markt bringen.
Definition: Was ist eine Rendite?
Der Begriff leitet sich aus dem italienischen Wort rendita ab, was so viel bedeutet wie „einbringen“. In diesem Sinne bezeichnet die Rendite den tatsächlich erwirtschafteten Gewinn, der aus einer angelegten Geldsumme erzielt wird. Dieser Gewinn wird immer in Prozent angegeben und bezieht sich jeweils auf ein Geschäftsjahr. Durch diese Formel lässt sich also berechnen, wieviel Geld eine Investition pro Jahr erwirtschaftet.
Die Grunderwerbsteuer zählt zusammen mit den Notargebühren zu den "Erwerbsnebenkosten". Diese Kosten sollten Käufer mit guter Bonität durch Eigenkapital decken können. Denn Banken gewähren üblicherweise keine Kredite für 100 % des Kaufpreises. Es ist daher sinnvoll, das Thema Steuern beim Immobilienverkauf frühzeitig anzusprechen.
- Weisen Sie Interessenten darauf hin, dass zusätzlich zum Kaufpreis noch Grunderwerbsteuer und Notarkosten anfallen.
- Weiterhin dürfen Sie ruhig fragen, ob die Finanzierung gesichert ist bzw. ob schon ein Finanzierungsgespräch stattgefunden hat.
Käufer, die es ernst meinen, sind meistens entsprechend vorbereitet. Fragen nach der Finanzierung helfen Ihnen also dabei, die passenden Kandidaten herauszufiltern.
Beispiel:
Herr Müller investiert eine Summe von 10.000 €. Ein Jahr später sind aus den 10.000 nun 10.500 € geworden. Die Rendite beläuft sich hier auf 5 %.
Rendite für Immobilien berechnen
Neben Fonds und Aktien sind auch Immobilien ein bewährtes Mittel, um Rendite zu erzielen. Als Eigentümer erhöht sich beispielsweise die Rendite durch eine Wertsteigerung auf dem Immobilienmarkt. Aber wie genau lässt sich ermitteln, wieviel Rendite bei welchem Objekt unter welchen Voraussetzungen möglich ist?
Wenn Sie Werbeanzeigen von vermieteten bzw. zur Vermietung geeigneten Immobilien lesen, sind Ihnen sicher schonmal einige solcher Begriffe ins Auge gesprungen:
- Rendite
- Verzinsung
- Bruttomietrendite
- Nettomietrendite
- oder ähnliche Varianten
Was bedeuten diese Begriffe und wie kann man sie in einer Immobilienanzeige einsetzen?
Um das zu erklären, nehmen wir ein einfaches Beispiel:
- Kaufpreis: 200.000,00 €
- Kaufnebenkosten: 12.000,00 €
- Gesamtkosten 212.000,00 €
- Mieteinnahmen (Kaltmiete) 7.200,00 € pro Jahr
- nicht umlegbare Nebenkosten: 720,00 €
Bruttomietrendite bei Immobilien
Diese Kennzahl gibt das Verhältnis der Jahresnettokaltmiete zum Kaufpreis (ohne Nebenkosten) an. Für unser Beispiel gilt:
| Mieteinnahme (kalt) 7.200 *100 Kaufpreis 200.000,00 |
⇒ Bruttomietrendite 3,6% |
Nettomietrendite bei Immobilien
In diesem Fall werden bei der Mieteinnahme die vom Vermieter zu tragenden, nicht umlagefähigen Nebenkosten in Abzug gebracht. Außerdem werden beim Kaufpreis die Erwerbsnebenkosten einberechnet:
| Mieteinnahme - nicht umlegbare Nebenkosten (7.200,00 - 720,00 = 6.480,00) * 100 = 3,06% |
Kaufpreis + Nebenkosten |
Rendite oder Verzinsung?
Auf den ersten Blick scheint das Prinzip ähnlich: Sie investieren eine bestimmte Summe, wodurch Sie im Lauf der Zeit weitere Erträge erzielen. Allerdings gibt es einen wichtigen Unterschied zwischen Rendite und Verzinsung. Den sollten Sie gerade als Immobilienkäufer gut kennen.
- Zinsen
erhalten Sie, wenn Sie Ihr Geld an Banken oder Unternehmen verleihen. Die Zinszahlung dient quasi als Vergütung oder Entgelt für die geliehene Summe.
Mögliche Anlageformen sind Sparbuch-, Festgeld-, Laufzeit-, Cash- oder Tagesgeldkonten. - Rendite
bezeichnet im Gegensatz zum Zins den Gesamterfolg einer Kapitalanlage am Ende einer Wertschöpfungskette. Die Rendite ist dabei nicht unbedingt auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt.
Mögliche Anlageformen sind Aktien, Fonds, Unternehmen oder auch Immobilien.
Bei der Rendite handelt es sich um einen effektiven Ertrag, den Sie mit einer Kapitalanlage erzielen. Die Zinsen hingegen geben nur an, welche (festgelegte) Verzinsung eine Geldanlage bringt.
Renditerechner bei Immobilien: Tipps für Verkäufer
Egal, ob Sie die Nettorendite oder die Bruttorendite für Ihre Immobilie berechnen – es sollte immer klar sein, wie Sie zu Ihrem Ergebnis kommen und welche Faktoren in der Rechnung enthalten bzw. nicht enthalten sind.
Bei allen Berechnungen sind steuerliche Vor- oder Nachteile des Käufers nicht inbegriffen. Diese Aspekte sollte ein Steuerberater unter Beachtung des Grundstückwertanteils, des persönlichen Steuersatzes sowie der Abschreibung prüfen.
Denken Sie immer daran: Durch den Verkauf ohne Makler sparen Sie Ihrem Käufer nicht nur das Maklerhonorar, sondern verbessern damit auch die Rendite für seine Immobilie!