PHASE A
Maklerprovision ab 2020: Das ändert sich
Immobilienverkäufer aufgepasst! Seit Ende 2020 gibt es in Deutschland ein neues Gesetz, das die Verteilung der Maklercourtage regelt. Die wichtigste Veränderung: Künftig ist es nicht mehr möglich, dass der Käufer die Kosten allein trägt. Stattdessen soll die Maklerprovision ab 2020 zwischen beiden Parteien fair aufgeteilt werden. Für Käufer bedeutet das in erster Linie eine große Entlastung. Für Verkäufer heißt es dagegen: Ein Immobilienverkauf ohne Makler lohnt sich jetzt gleich doppelt! Alles Wissenswerte zum neuen Gesetz und seinen Folgen haben wir hier für Sie zusammengefasst.
Neues Maklergesetz: Wichtige Inhalte im Überblick
Das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" (§ 656 BGB) wurde im Juni 2020 verkündet und trat offiziell am 23.12.2020 in Kraft. Die entscheidenden Textabschnitte lauten wie folgt:
- § 656c: Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. - § 656d: Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.
Konkret bedeutet das: Ein Makler, der für den Käufer ebenso wie für den Verkäufer tätig ist (entspricht dem Regelfall), kann nur noch die Hälfte der Maklercourtage vom Käufer verlangen. Die anderen 50 Prozent muss der Verkäufer selbst tragen. Wenn der Eigentümer einer Immobilie es ablehnt, eine Maklergebühr zu bezahlen, kann der Makler nicht tätig werden. Das gilt allerdings nur unter Verbrauchern. Bei gewerblichen Immobiliengeschäften kann die Maklerprovision auch nach 2020 frei vereinbart werden. Eine weitere wichtige Änderung: Jeder Maklerauftrag bedarf ab sofort der Textform. Mündliche Vereinbarungen sind nicht mehr zulässig.
Der Verkäufer muss zuerst nachweisen, dass er die Maklercourtage tatsächlich gezahlt hat. Erst dann kann der Käufer seinen Anteil begleichen.
Welche Regelungen zur Maklerprovision galten vor 2020?
Bisher war es in allen Bundesländern üblich, die Aufteilung der Maklercourtage frei zu vereinbaren. Dabei gab es teilweise sehr unterschiedliche Ansichten:
- Soll der Käufer die Kosten allein tragen?
- Soll der Verkäufer die Kosten übernehmen?
- Sollen beide Parteien die Kosten beliebig aufteilen?
Je besser die Marktsituation für Eigentümer, umso geringer war deren Bereitschaft, den Makler selbst zu bezahlen. Interessenten hingegen hatten kaum eine Wahl: Wer eine bestimmte Immobilie kaufen wollte, musste in den sauren Apfel beißen und die Honorarvorstellung des Maklers akzeptieren.
Maklerprovision vor 2020 aus Sicht des Käufers
Käufer mussten teilweise 5 % plus MwSt. (19 %), also insgesamt 5,95 % des Kaufpreises an den Makler zahlen. Hinzu kamen außerdem:
- bis zu 5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland)
- Kosten für Notar und Grundbucheintrag
Alles in allem war also mit Zusatzkosten von rund 13 % des Kaufpreises zu rechnen. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 € bedeutet das eine schlappe Summe von 52.0000 €. Banken finanzierten diese Nebenkosten i. d. R. nicht, weshalb Interessenten entsprechend viel Eigenkapital benötigten. Ergo: Der Immobilienkauf wurde immer teurer und damit immer weniger realistisch.
Maklerprovision vor 2020 aus Sicht des Verkäufers
Um ein Honorar vom Verkäufer durchzusetzen, nutzten Makler häufig das Argument: „Die Mehrkosten können Sie ganz leicht über einen höheren Kaufpreis wieder zurückholen!“ Aber wenn wir diesen Ansatz zu Ende denken, ergibt sich folgendes Problem:
"Der Makler bietet meine Immobilie zum „bestmöglichen Preis“ an. Erhöht sich dieser Preis um weitere 3 % Maklercourtage, kann der ursprüngliche Verkaufspreis aber nicht der „bestmögliche“ gewesen sein. Durch die Erhöhung um 3 % muss der Eindruck entstehen, dass meine Immobilie zu teuer ist, was den Verkauf deutlich schwieriger macht.“
Exkurs: Was gilt für vermietete Immobilien?
Im Juni 2015 führte die Bundesregierung das sog. „Bestellerprinzip“ für die Vermietung von Wohnungen und Häusern ein. Nach diesem Prinzip zahlt immer die Person, die den Makler „bestellt“, die gesamte Maklercourtage (also i. d. R. der Vermieter). Für Mieter schien das natürlich auf den ersten Blick eine sehr günstige Lösung. Allerdings hat das Bestellerprinzip ein paar unerfreuliche Nebeneffekte:
- Das Angebot an Mietwohnungen geht insgesamt zurück. Viele Vermieter nehmen lieber gleich den nächstbesten Nachmieter, anstatt eine freie Wohnung regulär über einen Makler anzubieten.
- Einige Vermieter verlangen nun hohe Abstandszahlungen (z. B. für eine Einbauküche), um die Maklerkosten indirekt auszugleichen.
Immer mehr Eigentümer verkaufen Ihre Immobilie, anstatt sie zu vermieten. Denn während die Verkaufspreise weiterhin rasant steigen, sind Mieterhöhungen durch die gesetzliche Mietpreisbremse nur bedingt möglich.
Aufteilung der Maklerprovision ab 2020:
Änderungen für Käufer & Verkäufer
Diejenigen, die am meisten vom neuen Gesetz zu Maklergebühren profitieren, sind Kaufinteressenten. Liegt der Kaufpreis beispielsweise bei 400.000 €, werden statt 3 % jetzt nur noch 1,5 % Maklercourtage fällig. Das bedeutet ganze 6.000 € weniger Nebenkosten! Aber wie sieht die Lage für Eigentümer aus? Wenn Sie sich dazu entscheiden, Ihre Immobilie mit einem Makler zu verkaufen, erwartet Sie künftig ein niedrigerer Gesamtgewinn. Daher gibt das neue Gesetz einmal mehr Anlass, einen Verkauf ohne Makler in Erwägung zu ziehen. Falls Sie davor noch zurückscheuen, bedenken Sie eines: Der Beruf des Immobilienmaklers ist nach wie vor an keine bestimmte Qualifikation geknüpft! Ob ein Makler Erfolg hat, hängt in erster Linie von folgenden Faktoren ab:
- ausreichende Marktkenntnis
- persönliche Erfahrungswerte
- fachliches Grundwissen
- selbstbewusstes Auftreten
All das können Sie sich auch selbst aneignen – solange Sie ein wenig Zeit und Geduld investieren. Der zusätzliche Arbeitsaufwand lohnt sich!
Wer eine Immobilie ohne Makler verkauft, spart die Maklerprovision ab 2020 nicht nur sich, sondern auch seinen Käufern. Diesen Vorteil können Sie schon bei der Vermarktung Ihrer Immobilie als Verkaufsargument nutzen.