Hausverkauf mit Energieausweis:
So punkten Sie bei Käufern

Was beinhaltet ein Energieausweis?

Den Energiepass können Sie sich wie einen Steckbrief für Ihr Wohngebäude vorstellen. Darin finden Sie:

• allgemeine Angaben zum Haus
• Angaben zu verwendeten Heizstoffen (z. B. Gas, Öl, Strom)
• energetische Kennziffern des Gebäudes
• empfohlene Maßnahmen für eine bessere Energieeffizienz (z. B. Dämmung des Gebäudes, Erneuerung der Heizungsanlage oder Austausch der Fenster)

Neuere Energieausweise ordnen das Haus einer Energieeffizienzklasse zu (von A+ bis H). Normalerweise muss das Dokument den aktuellen Vorgaben des GEG (Gebäudeenergiegesetz) entsprechen. Ausnahme: Der Energieausweis wird zwecks Hausverkauf oder -vermietung ohne energetische Aufwertung des Gebäudes ausgestellt. In solchen Fällen gelten noch bis Mai 2021 die letzten Regelungen der EnEV (Energieeinsparverordnung) aus dem Jahr 2014. Darüber hinaus müssen folgende Angaben vorhanden sein:

• Name, Anschrift & Berufsbezeichnung des Ausstellers
• Datum der Ausstellung
• handschriftliche oder digitale Signatur

Welche Arten von Energieausweis gibt es?

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen zwei Ausweisarten:

• Bedarfsausweis
  Für dieses Dokument wird das gesamte Gebäude untersucht. Auf Basis von Mauerwerk, Fenster, Heizung, Dachaufbau usw. wird ein rechnerischer Energiebedarfswert ermittelt.
• Verbrauchsausweis
  Aus dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre wird ein Mittelwert gebildet.

In beiden Fällen sind die Ergebnisse in Form einer Kennwert- bzw. Buchstabenskala dargestellt:

• Die niedrigsten Werte beginnen mit Grün bzw. "A+".
• Die höchsten Werte enden bei Rot und "F".

Aus der Skala allein lassen sich keine Rückschlüsse auf die tatsächlichen Heizkosten ziehen. Das liegt unter anderem daran, dass Nutzungsverhalten und Klimalage im Einzelfall variieren. Außerdem können Sie je nach Ausweisart unterschiedliche Einschätzungen zum Energiestandard erhalten. Bedarfsausweise kosten meistens mehr als Verbrauchsausweise, sind dafür aber auch aussagekräftiger. Üblicherweise bleiben alle Energieausweise 10 Jahre lang gültig.

Ist ein Hausverkauf ohne Energieausweis möglich?

Als Besitzer sind Sie nicht unbedingt verpflichtet, einen Energieausweis für Ihre Immobilie ausstellen zu lassen. Wichtig wird das Dokument, wenn Sie:

• ein neues Haus bauen
• ein Haus bzw. eine Wohnung vermieten oder verkaufen

Sowohl Käufer als auch Neumieter haben das Recht, vorab die Energieeffizienz des jeweiligen Gebäudes zu prüfen. Dazu liefert der Energieausweis beim Hausverkauf alle nötigen Informationen. Ebenso brauchen Sie für den Verkauf von Eigentumswohnungen einen Energieausweis. Vor Vertragsabschluss muss der Käufer bestätigen, dass er den Ausweis erhalten hat. Die Aushändigung wird vom Notar in den Kaufvertrag aufgenommen und anschließend von beiden Parteien unterschrieben. Ausnahmen gelten lediglich bei Wochenend- bzw. Ferienhäusern und Baudenkmälern.

Energieausweis für altes oder neues Haus:
Wo liegt der Unterschied?

Welche Ausweisart in welchen Fällen zulässig ist, sehen Sie hier im Überblick:

Wichtige Hinweise zum Hausverkauf mit Energieausweis

Wenn Sie Inserate in Zeitungen, Broschüren oder Online-Portalen veröffentlichen, müssen Sie folgende Angaben aufführen:

• Art des vorhandenen Ausweises (Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis)
• Energieträger der Heizung (Gas, Öl etc.)
• Endenergiebedarf bzw. Energieverbrauch
• Energie-Effizienzklasse und Baujahr des Wohngebäudes

Außerdem sind Sie verpflichtet, Interessenten den Energieausweis vor dem Hausverkauf bei der ersten Besichtigung zu zeigen. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags übergeben Sie das Dokument an den neuen Eigentümer.

Wie bekomme ich einen Energieausweis?

• Bei Eigentumswohnungen stellt häufig die Hausverwaltung den Energieausweis zur Verfügung.
• Einen Verbrauchsausweis können Sie relativ schnell und günstig über verschiedene Internetportale, von Öl-Lieferanten oder örtlichen Gasversorgern erstellen lassen.
• Für den Bedarfsausweis müssen Sie eine umfangreiche Aufnahme der Gebäudedaten durchführen lassen. Dazu sollten Sie sich immer an einen Experten wenden (z. B. Energieberater, Architekten oder Bauingenieure).

Wieviel die Ausstellung eines Energieausweises vor dem Hausverkauf kostet, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Gebäudegröße
• Aufwand für die Erfassung der einzelnen Bauteile
• Heizsystem
• vorliegende Bauunterlagen

Einen Verbrauchsausweis erhalten Sie bereits ab 100 €. Online gibt es mitunter auch Angebote für weniger als 25 €. Aber Vorsicht: Dabei handelt es sich meist um Ausweise, die ohne eine Begehung des Gebäudes vor Ort ausgestellt werden. Das ist zwar prinzipiell erlaubt, führt aber oft zu Mängeln bei der Datenerhebung. Für einen vollständigen und korrekten Energieausweis sollten Sie auf jeden Fall einen seriösen Anbieter wählen.

Unser Tipp:

• Für den Verbrachsausweis haben örtliche Gas- oder Ölanbieter oft kostengünstige Angebote.
• Für den Bedarfsausweis empfehlen wir z. B. einen Energieberater oder die zuständige IHK-Stelle.

Wie präsentiere ich den Energieausweis beim Hausverkauf?

Grundsätzlich können Sie sich bei den Angaben an folgender Skala orientieren:

Um Interessenten von Ihrer Immobilie zu überzeugen, brauchen Sie allerdings nicht unbedingt perfekte Werte. Viel wichtiger ist, welche Verkaufsargumente Sie dazu liefern. Lassen Sie Ihr Gegenüber daher nicht mit den Werten "allein": Erklären Sie, was die Angaben konkret bedeuten und wie aussagekräftig sie im Einzelfall sind. Hierzu haben wir Ihnen ein paar hilfreiche Tipps zusammengestellt:

1. Auf niedrige Kennwerte im Energieausweis weisen Sie beim Hausverkauf natürlich explizit hin – sei es in einer Anzeige oder während einer Besichtigung. Bei höheren Werten brauchen Sie eine andere Strategie.
2. Aus dem Energieausweis geht nicht direkt hervor, wie hoch die tatsächlichen Verbrauchskosten ausfallen werden. Deshalb sollten Sie höhere Werte erst einmal relativieren. Legen Sie z. B. die tatsächlichen Heizkosten vor und rechnen Sie diese auf eine monatliche Zahlung herunter. Viele Käufer sind dann positiv überrascht!
3. Höhere Werte können Sie Käufern plausibler machen, indem Sie das individuelle Heizverhalten unter die Lupe nehmen: Warum sind Ihre Verbrauchswerte so hoch? Haben Sie häufig Besuch? Nehmen Sie täglich ein Vollbad? Sind Sie "verfroren" und haben deshalb einen erhöhten Heizbedarf?

Energieausweise bei Eigentumswohnungen

Die Angaben in Energieausweisen beziehen sich immer auf das gesamte Gebäude. Bei Mehrfamilienhäusern ist es demzufolge schwieriger, Rückschlüsse auf einzelne Wohnungen zu ziehen. Das können Sie im Gespräch gezielt zu Ihrem Vorteil nutzen. Denkbar sind beispielsweise Argumente wie:

1. Im Haus leben viele ältere Menschen, die häufig ganze Wohnungen von früh bis spät heizen.
2. Ihre Wohnung hat eine sonnige Ausrichtung und erwärmt sich auch im Winter durch große Fensterflächen.
3. Andere Wohnungen befinden sich im Dach bzw. über dem Keller und der Garage – die entsprechend höheren Heizkosten erhöhen wiederum den Durchschnittswert.
4. Wohnungen, in denen Familien leben, bringen höhere Heizkosten mit sich.
5. In manchen Wohnungen wurden die Fenster noch nicht ausgetauscht, während bei Ihnen schon Kunststofffenster eingebaut sind.
6. Der Ausweis ist schon einige Jahre alt und in der Zwischenzeit wurde z. B. die Heizung ausgetauscht und das Dach gedämmt.

Energieausweise bei Einfamilienhäusern

Wenn Sie ein Einfamilienhaus verkaufen, können Sie auf anstehende Renovierungen verweisen: Aktuell hohe Werte werden unter Umständen sinken, sobald ohnehin geplante Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen sind. Berücksichtigen Sie z. B. folgende Aspekte:

1. Der Energieausweis hat nach dem Hausverkauf mit der neuen Heizungsanlage eine andere Berechnungsbasis.
2. Auch neue Fenster sorgen für eine erhebliche Einsparung beim Energieverbrauch.
3. Den Austausch von Heizungsanlagen oder Fenstern können Käufer mithilfe einer KfW-Förderung finanzieren.

Fazit: Gehen Sie mit dem Energieausweis beim Hausverkauf immer in die Initiative. Gute Werte stärken Ihre Position von vornherein; schlechte Werte lassen sich in den meisten Fällen immer noch weitgehend relativieren. Letztendlich hängt Ihr Erfolg davon ab, wie umfassend Sie vorbereitet sind und wie überzeugend Sie gegenüber Interessenten auftreten!