PHASE C - Teil 2

Die finale Etappe vor dem Hausverkauf:

Der Notartermin

Im achten Schritt haben Sie es schon fast geschafft! Sie haben einen passenden Interessenten gefunden und konnten sich auf einen Preis einigen. Nun stehen Sie und Ihr Käufer kurz davor, den Immobilienkaufvertrag zu unterschreiben. Dafür brauchen Sie allerdings Unterstützung von einem juristischen Experten. Denn ein privater Wohnungs- oder Hausverkauf ist zwar ohne Makler, aber nie ohne Notar möglich! Laut § 313 BGB wird der Vertragsabschluss erst durch eine notarielle Beglaubigung rechtskräftig. Damit auch Ihr Notartermin vor dem Hauskauf reibungslos abläuft, haben wir Ihnen hier die wichtigsten Tipps zusammengestellt.

Inhalt

Letzte Hürden bis zum notariellen Kaufvertrag

Auch wenn Sie einen Großteil des Verkaufsprozesses bereits hinter sich haben, dürfen Sie sich jetzt nicht zurücklehnen. Wer davon ausgeht, dass „nur noch“ der Gang zum Notar ansteht, unterschätzt diesen Schritt erheblich. Nicht selten kommt es vor, dass Kaufverträge am Ende wegen scheinbarer Kleinigkeiten scheitern. Deshalb müssen Sie sich (wie bei allen anderen Phasen des Hauskaufs) auch auf den Notartermin gründlich vorbereiten. Unter anderem sollten Sie auf folgende Fragen gefasst sein:

Wie weit geht denn das Sondernutzungsrecht des Gartens genau?
Wo verlaufen die Stromleitungen, die im Grundbuch eingetragen sind?
Haben Sie die Briefgrundschulden dabei?
Können wir auch schon vorher den Schlüssel haben?
Wir sind wahrscheinlich zum Termin der Kaufpreiszahlung im Urlaub. Was machen wir da?
Kann ich den Kaufpreis in zwei Raten überweisen?
Bis wann stimmt der Hausverwalter dem Vertrag zu?
Sind die Teilungserklärung und der Energieausweis übergeben?
Können wir noch mit aufnehmen, dass Sie uns gesagt haben, dass nebenan kein Baugrundstück ist?

Jede dieser Fragen kann potenziell eine Diskussion auslösen und im Zweifelsfall sogar den Immobilienvertrag zum Scheitern bringen. Das lässt sich beim Hausverkauf mit Notar leicht verhindern – solange Sie alle nötigen Antworten und Unterlagen parat haben.

Wahrscheinlich sind Sie jetzt nicht mehr so entspannt. Denn jede dieser Fragen hat das Potential, eine lange Diskussion auszulösen – im Zweifelsfall sogar, den Termin „platzen“ zu lassen. Ihr Käufer hat vielleicht auf gut gemeinten Ratgeberseiten auch Einiges über den Termin beim Notar gelesen, dass er nun bei Ihnen ausprobieren bzw. umsetzen möchte. Aber bis zu welchem Moment können und wollen Sie das noch mitmachen? Vielleicht ist Ihr Käufer aber auch nur sehr besorgt, weil er nun wahrscheinlich eine der größten Entscheidungen seines Lebens trifft. Die Partnerin hat schlecht geschlafen, eine gute Freundin meint, die Wohnung sei nicht schön oder die Mutter ist der Meinung, dass man vielleicht nun zu weit voneinander entfernt wohnen würde.

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So führt Ihr Notartermin zum Erfolg

Vor der tatsächlichen Vertragsunterzeichnung findet zunächst eine Vorbesprechung statt. Bei dieser Gelegenheit klären Sie und Ihr Kaufinteressent Angelegenheiten wie:

Eigentümerdaten
eingetragene Grundschulden
Vertragsmodalitäten

Im nächsten Schritt setzt der Notar einen Entwurf für den Kaufvertrag auf. Dieses Dokument erhalten dann beide Parteien nochmals zur Prüfung. Danach treffen Sie sich zum offiziellen Beurkundungstermin, der folgendermaßen vonstattengeht:

Der Notar liest den Vertrag für den Hausverkauf Wort für Wort vor.
Etwaige Korrekturen und Änderungen trägt der Notar direkt im Vertragsentwurf ein.
Sie und der Käufer unterzeichnen den Vertrag.
Nach der Unterzeichnung und Beglaubigung durch den Notar geht der Kaufvertrag an das Grundbuchamt, möglicherweise an finanzierende Banken oder den Hausverwalter und die zuständige Stadtverwaltung bzw. das Landratsamt.
Wenn alle notwendigen Zustimmungen vorliegen, bekommen Sie einen Brief mit der Kaufpreisfälligkeit.

Prinzipiell sorgt Ihr Notar dafür, dass all diese Schritte in einem angemessenen Rahmen eingehalten werden. Dazu müssen natürlich auch Sie Ihren Teil beitragen. Was Verkäufer insbesondere beachten sollten, sehen Sie hier im Überblick:

Was der Notar vom Verkäufer benötigt

Um einen Vertragsentwurf aufsetzen zu lassen, müssen Sie bestimmte Informationen und Unterlagen bereitstellen. Hierzu gehören:

Informationen

Name und Anschrift des Verkäufers bzw. Käufers
Art und Anschrift des Kaufobjekts
Liste der Gegenstände, Hausbestandteile oder Möbel, die der Käufer übernimmt
Kaufpreis, aufgeteilt auf das Grundstück und die Gegenstände
Nutzungsart des Kaufobjekts (leerstehend oder vermietet)
Räumungstermin

Unterlagen

aktueller Grundbuchauszug (erhältlich über den Notar oder beim Grundbuchamt)
Unterlagen zur Löschung von finanziellen Belastungen, die noch nicht im Grundbuch verzeichnet sind.
Erbschein, falls Sie im Grundbuch noch nicht als Eigentümer vermerkt sind
Auskunft des Baulastenverzeichnisses (in allen Bundesländern außer Bayern und Brandenburg)
Flurkarte bzw. Auszug aus dem Liegenschaftskataster
Wohn- und Nutzflächenberechnung
Grundrisspläne aller Geschosse
letzter Grundsteuerbescheid
Energieausweis
Gebäudeversicherungspolice
ggf. Erbbaurechtsvertrag

Was Sie für den Notartermin vom Käufer benötigen

Abgesehen von den Dokumenten, die Sie als Verkäufer vorzeigen müssen, brauchen Sie auch von Ihrem Vertragspartner einige Nachweise.

Unser Tipp: Unterschreiben Sie niemals ohne eine Guthaben- bzw. Finanzierungsbestätigung!

Üblicherweise verlieren Sie das Eigentum am Haus erst, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde. Das hört sich theoretisch gut an, kann in der Praxis aber schnell zu Problemen führen. Denn wenn der Käufer letzten Endes doch nicht zahlt, müssen Sie unter Umständen ganz von vorne anfangen. Um das zu vermeiden, beachten Sie beim Hausverkauf mit Notar bitte:

Für die Guthabenbestätigung genügt ein Originalausdruck mit Stempel der kontoführenden Geschäftsstelle.
Bei der Finanzierungsbestätigung unterscheidet man zwischen zwei Arten: „mit banküblichen Vorbehalt“ oder „unwiderruflich“. Für Immobilienkäufe ist nur die zweite Variante relevant.

Wie lange dauert der Hausverkauf mit Notar?

Bis zur Unterschrift kann sich ein potenzieller Käufer noch anders entscheiden. Geben Sie ihm zu viel Bedenkzeit, riskieren Sie also eher eine Absage. Umgekehrt erhöhen Sie aber ebenfalls Ihr Risiko, wenn Sie zu schnell (und ohne ausreichende Vorbereitung) zum Notar gehen. Unserer Erfahrung nach bewährt sich eine Frist von ein bis zwei Wochen zwischen der Preisverhandlung und dem Notartermin für den Hauskauf:

In diesem Rahmen bleibt Ihrem Käufer nicht mehr viel Zeit, um nach Alternativen zu suchen.
Währenddessen können Sie in aller Ruhe die inhaltlichen Abstimmungen mit dem Notariat klären und eine Finanzierungsbestätigung einholen.

Insgesamt dauert der Hausverkauf mit Notar (von ersten Vorbesprechungen bis zum endgültigen Abschluss) in etwa ein bis zwei Monate. Den Termin für die Hausübergabe legen Sie im Kaufvertrag fest. Meistens übergeben Verkäufer die Schlüssel erst nach der vollständigen Zahlung. In Sonderfällen (zum Beispiel Sanierungsarbeiten) können Sie auf Wunsch andere Regelungen vereinbaren. Der Notar muss bei der offiziellen Objektübergabe nicht anwesend sein.

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Wer trägt die Notarkosten beim Hausverkauf?

An dieser Stelle haben wir eine gute Nachricht für Sie: Normalerweise zahlt der Käufer einen Großteil der Kosten, die für den Notartermin beim Hauskauf anfallen. In einer entsprechenden Rechnung sind am Ende dann Notargebühren für folgende Leistungen enthalten:

Protokollierung des Kaufvertrages
Eintragung bzw. Löschung von Grundschulden
mit Vollstreckungsklausel ausgestellte Grundschuldbestellungen
Eintragung bzw. Löschung einer Auflassungsvormerkung
Grundbucheintrag für den neuen Eigentümer
Vollziehung des Kaufvertrages
zusätzliche Abwicklungstätigkeiten

All diese Notarkosten betragen beim Immobilienkauf zusammen etwa zwei Prozent des beurkundeten Kaufpreises.

Fazit: Notartermin beim Immobilienverkauf

Egal, ob Sie eine Wohnung überschreiben oder einen Kaufvertrag für Ihr Haus bzw. Grundstück abschließen möchten – ohne Notar läuft nichts! Zum einen benötigen Sie eine offizielle Beurkundung, damit der Vertrag überhaupt rechtskräftig wird. Zum anderen können Sie den Notartermin auch nutzen, um komplizierte rechtliche Sachverhalte beim Hauskauf zu klären. So vermeiden Sie Missverständnisse, Unstimmigkeiten und finanzielle Verluste. Wichtig ist, dass Sie dem zuständigen Notar alle nötigen Angaben und Unterlagen vor dem Hausverkauf zukommen lassen. Darüber hinaus sollten Sie sowohl die eigenen Wünsche klar ansprechen, als auch die Wünsche des Käufers berücksichtigen. Wer sich als Verkäufer transparent, souverän und gleichzeitig kompromissbereit zeigt, hat die besten Chancen auf einen erfolgreichen Vertragsabschluss.